不動産の相続・贈与の税金と手続きを徹底解説｜2026年最新版

不動産を相続したら、「どんな手続きが必要か」「どのくらい税金がかかるのか」「節税できないか」——こうした疑問は多くの方が持っています。

2024年4月に相続登記義務化が施行されるなど、制度が大きく変わっています。本記事では、不動産相続・贈与の税金、手続き、節税対策を詳しく解説します。

不動産相続の基本

相続とは何か

相続とは、被相続人（故人）が所有していた財産が、法定相続人に受け継がれるプロセスです。

不動産は相続財産の中でも、固定資産税評価額が高い場合が多く、相続税の対象になりやすいため、事前の対策が重要です。

法定相続人の順位

相続人の順位は法律で決まっています。

配偶者がいる場合、配偶者と上記の相続人で分けます。

例：被相続人に配偶者と子ども1人がいる場合

• 配偶者：1/2
• 子ども：1/2

不動産相続の税金

相続税とは

相続税は、被相続人から受け継いだ財産（相続財産）に対して課される税金です。

すべての相続に相続税がかかるわけではなく、相続財産の合計が「基礎控除額」を超える場合だけ課税されます。

基礎控除額（2026年現在）

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

例：配偶者と子ども2人（法定相続人3人）の場合

• 基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 3 = 4,800万円
• 相続財産が4,800万円以下なら、相続税はかからない

相続税率

相続財産が基礎控除額を超える場合、以下の税率で相続税が計算されます。

相続税計算の例

ケース：配偶者と子ども1人（法定相続人2人）が、相続財産1億円を相続

1. 基礎控除額の計算

   • 3,000万円 + 600万円 × 2 = 4,200万円

2. 課税遺産総額

   • 1億円 - 4,200万円 = 5,800万円

3. 各相続人の課税価格（法定相続分で按分）

   • 配偶者：5,800万円 × 1/2 = 2,900万円
   • 子ども：5,800万円 × 1/2 = 2,900万円

4. 相続税の計算

   • 配偶者：2,900万円 × 20% - 200万円 = 380万円
   • 子ども：2,900万円 × 20% - 200万円 = 380万円
   • 合計相続税：760万円

配偶者には「配偶者控除」（課税遺産の1/2まで非課税）が適用されるため、実際の納税額はさらに低くなります。

相続税の節税対策

対策1：相続財産を減らす

相続税の基本は「相続財産を少なくする」ことです。

生前贈与を活用する

• 毎年1人あたり110万円までの贈与は非課税
• 複数の人に贈与することで、効率的に相続財産を減らせる

例）親が子ども3人と配偶者に毎年110万円ずつ贈与

• 年間贈与額：110万円 × 4人 = 440万円
• 10年間で4,400万円を相続財産外に移動できる

対策2：配偶者控除を活用

配偶者が相続する場合、以下の額まで相続税がかかりません。

配偶者控除額 = 課税遺産総額の1/2 または 1億6,000万円のいずれか大きい方

相続財産が多い場合、配偶者に多く相続させることで、相続税を大幅に削減できます。

対策3：不動産の小規模宅地等特例

被相続人が住んでいた土地（宅地）について、評価額を最大80%減額できる制度です。

適用条件

• 被相続人の自宅の土地
• 相続人が引き続き住む、または10年以上保有する予定

例）相続土地の評価額が5,000万円の場合

• 通常：5,000万円 × 課税対象
• 特例適用：5,000万円 × 20% = 1,000万円が課税対象
• 節税効果：4,000万円相当

この制度は非常に有効なため、必ず確認しましょう。

対策4：生前一括贈与

相続前に相続人に不動産を贈与する方法です。ただし、贈与には「贈与税」がかかります。

相続税 vs 贈与税

• 相続税：最大50%
• 贈与税：最大55%

税率だけ見ると贈与が有利に見えませんが、相続前の数年間にわたって少額ずつ贈与することで、トータルの税負担を減らせます。

対策5：不動産の有効活用

相続財産の中に低利用の土地がある場合、アパート・マンション経営に転換することで、相続税評価額を削減できます。

• 更地：100%評価
• 貸地（駐車場など）：80～90%評価
• 建付地（アパート建設）：50～70%評価

相続前にアパートを建設すると、相続税を大幅に減らせます。

不動産相続の手続きフロー

ステップ1：相続の開始と遺言確認（相続開始から14日以内）

被相続人が亡くなったら、以下の手続きが必要です。

• 死亡届の提出（市役所）
• 遺言書の確認（あれば）
• 相続人の確定（戸籍謄本を取得）

2024年4月からの変更：相続登記義務化

• 相続開始から3年以内に相続登記が義務化された
• 登記しないと10万円以下の過料の対象

ステップ2：相続財産の調査（相続開始から3ヶ月以内）

相続人全員で、相続財産の内容を調査します。

調査対象

• 不動産（土地・建物）
• 預貯金
• 株式などの有価証券
• 負債（住宅ローンなど）

不動産については、「固定資産税評価証明書」を取得して、評価額を確認します。

ステップ3：遺産分割協議（相続開始から3ヶ月以内）

相続人全員で「誰がどの財産を相続するか」を話し合い、「遺産分割協議書」にまとめます。

遺産分割協議書の内容

• 被相続人の氏名・死亡日
• 相続人全員の署名・捺印
• 各相続人が取得する財産

この協議書がないと、相続登記ができません。

ステップ4：相続税申告（相続開始から10ヶ月以内）

相続財産が基礎控除額を超える場合、税務署に相続税申告書を提出します。

申告に必要な書類

• 相続税申告書
• 遺産分割協議書
• 相続財産の評価資料（不動産評価額など）
• 被相続人の戸籍謄本
• 相続人の身分証明書

申告期限を超えると、加算税が課されるため、期限厳守が重要です。

ステップ5：相続登記（相続開始から3年以内）

司法書士に依頼して、不動産の所有権を相続人の名義に変更します。

手続きの流れ

1. 司法書士に相続登記を依頼（費用：2～5万円程度）
2. 必要書類の収集（戸籍謄本、遺産分割協議書など）
3. 登記申請書の作成
4. 法務局に申請
5. 相続登記完了（通常1～2週間）

重要：2024年4月から相続登記が義務化されたため、3年以内に必ず実施してください。

ステップ6：固定資産税の変更手続き

相続登記完了後、市役所に「固定資産税納税義務者変更届」を提出します。

次の納税通知書は、新しい相続人の名義で届きます。

不動産贈与の税金と手続き

贈与税とは

生きている間に、親が子に不動産を譲り渡す場合、贈与税がかかります。

贈与税の基本

贈与税 = （贈与財産 - 110万円）× 税率

毎年1人あたり110万円までの贈与は、贈与税がかかりません。これを「暦年贈与」と言います。

贈与税率

不動産贈与の計算例

ケース：親が3,000万円の不動産を子に贈与する場合

1. 贈与税の計算

   • 課税価格：3,000万円 - 110万円 = 2,890万円
   • 贈与税：2,890万円 × 40% - 225万円 = 931万円

2. 登記費用（司法書士費用）

   • 登録免許税：3,000万円 × 2% = 60万円
   • 司法書士費用：5～10万円

3. 合計費用：約1,006万円

贈与税は高額なため、毎年110万円ずつ長期間かけて贈与することが一般的です。

相続時精算課税制度

相続前に子に贈与し、相続時に相続税で調整する制度です。

特徴

• 贈与時の贈与税率は一律20%（固定）
• 相続時に相続税で精算
• 累計2,500万円まで非課税

この制度を使うと、贈与税を20%に抑えられるため、高額な不動産贈与に適しています。

相続・贈与時の注意点

注意点1：遺言書がある場合

遺言書がある場合、遺産分割協議ではなく、遺言に従って相続します。

遺言に不満がある場合でも、「遺留分請求権」の範囲内でのみ、異議を唱えられます。

注意点2：相続税申告漏れは重課対象

相続財産の申告漏れが見つかると、通常の相続税に加えて**加算税（最大40%）**が課されます。

正確な申告が非常に重要です。

注意点3：相続登記義務化のタイムリミット

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

• 施行日前の相続：2027年3月31日までに登記すれば大丈夫
• 施行日以降の相続：相続開始から3年以内に登記

期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。

注意点4：空き家化と固定資産税

相続後に不動産を放置して空き家化した場合、「空き家対策特別措置法」の対象になり、固定資産税が6倍に増加することがあります。

相続後は、早期に「住む・売る・貸す」いずれかの判断をしましょう。

よくある質問

Q1：親が健在なうちに相続対策はできる？

できます。生前贈与や不動産の有効活用により、相続税を大幅に削減できます。早めの対策ほど効果的です。

Q2：複数の相続人がいる場合、不動産を分割するには？

以下の方法があります：

• 現物分割：不動産をA相続人、預貯金をB相続人というように分ける
• 換価分割：不動産を売却して、売却代金を分配
• 代償分割：不動産を一人が相続し、他の相続人に現金を支払う

Q3：借地権や借家権の相続は？

借地権・借家権も相続財産です。ただし、所有権より評価額は低くなります（通常、所有権の60～70%）。

Q4：相続税を支払う現金がない場合は？

以下の制度を活用できます：

• 延納：相続税を分割して支払う（利息あり）
• 物納：不動産などで納税する（通常は不動産）

税務署に相談しましょう。

まとめ

不動産の相続・贈与は、事前の対策次第で税負担が大きく変わります。

対策チェックリスト

• 相続財産の合計額を把握した
• 基礎控除額以上の相続財産があるか確認した
• 小規模宅地等特例の対象になるか確認した
• 生前贈与で相続税を減らす計画を立てた
• 遺言書を作成した
• 司法書士・税理士に相談した

不動産相場ナビで相続予定物件の評価額を把握し、早めに専門家に相談することをお勧めします。対策は早いほど効果的です。