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マンションの固定資産税はいくら？計算方法と節税術を徹底解説【2026年版】

マンションの固定資産税の計算方法、相場、軽減措置、節税対策を詳しく解説。新築時の軽減制度から相続時の手続きまで、納税額を抑えるコツをわかりやすく説明します。

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マンションを購入したら、毎年支払う必要があるのが固定資産税です。「実際にいくら払うことになるのか」「計算方法は」「節税できないのか」——こうした疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、マンションの固定資産税について、計算方法から軽減措置、節税対策まで、詳しく解説します。

マンションの固定資産税とは

固定資産税の基本

マンションなどの不動産を所有している人は、毎年固定資産税を支払う義務があります。これは市区町村が所有者に対して課す地方税であり、建物と土地の両方にかかります。

固定資産税は以下の計算式で求められます。

固定資産税 = 課税標準額（評価額） × 税率（1.4%）

多くの市区町村では標準税率が1.4%に設定されていますが、市町村によって1.3%〜1.7%の範囲で異なることもあります。

支払い時期と方法

固定資産税は年4回に分けて納付します。

第1期：4月〜5月
第2期：7月〜8月
第3期：9月〜10月
第4期：12月〜1月

納付方法は、市区町村から送付される納付書を使って銀行やコンビニで支払うか、口座振替で自動納付するのが一般的です。

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マンションの固定資産税額の計算方法

ステップ1：評価額の決定

固定資産税の計算に用いる「評価額」は、市町村が定める固定資産評価基準に基づいて決定されます。3年ごとに見直され、通常は時価の60〜70%程度です。

新築マンションの場合、以下の要素で評価額が決まります。

建物部分

再建築価格（同じ物件をもう一度建てたらいくらかかるか）
築年による減価補正

土地部分

公示価格や路線価などから算出
マンションでは戸当たりの土地価格を計算

ステップ2：課税標準額の確定

評価額が決まると、市町村は「固定資産評価額」として登録します。これが課税標準額となり、固定資産税の計算基準になります。

ステップ3：税額計算

課税標準額に税率を乗じて年間の固定資産税額が決まります。

例）課税標準額が2,000万円の場合

固定資産税 = 2,000万円 × 1.4% = 28万円 ÷ 4 = 月額7万円

この税額は納付書で確認でき、毎年4月～5月に送付される「固定資産税納税通知書」で詳細を確認できます。

マンションの固定資産税の相場

マンション購入時の固定資産税額の目安

マンションの固定資産税額は、購入価格と評価額の比率によって異なります。一般的な目安は以下の通りです。

購入価格	固定資産税年額（推計）	月額負担
2,000万円	15〜25万円	1.2〜2.1万円
3,000万円	23〜38万円	1.9〜3.2万円
4,000万円	30〜50万円	2.5〜4.2万円
5,000万円	38〜63万円	3.2〜5.3万円

エリア別の税率

全国平均は1.4%ですが、市区町村によって異なります。

東京23区：ほぼ全て1.4%
大阪市：1.4%
名古屋市：1.5%
その他地域：1.3%〜1.7%

購入前に、対象エリアの税率を確認しておくことをお勧めします。

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新築マンション購入時の軽減措置

新築住宅の固定資産税軽減制度

新築マンションを購入すると、固定資産税が一定期間減額される優遇制度があります。

軽減内容

軽減率：建物部分の固定資産税が50%減
軽減期間：5年間（3階建以上の共同住宅は7年間）

例えば、新築マンションの建物部分にかかる固定資産税が毎年20万円の場合、5年間は年間10万円で済みます。

対象条件

軽減制度を受けるには以下の条件を満たす必要があります。

新築住宅（取得後1年以内）
床面積が50㎡以上280㎡以下
居住用の建物
一定の耐震・耐火基準を満たす

軽減申請の手続き

軽減措置は自動的には適用されず、申請が必要です。購入後、市町村の税務課に「住宅用家屋証明書」と共に申請書を提出します。

通常は不動産会社や司法書士が手続きをサポートしてくれるため、指示に従って必要書類を揃えましょう。

マンションの固定資産税を減らす5つの対策

対策1：軽減制度の確認

新築購入時の軽減措置は前述の通りですが、その他の軽減制度がないか確認します。

高齢者向け住宅の軽減
バリアフリーリフォーム済みの軽減
耐震改修した物件の軽減

対策2：評価額に対する異議申し立て

固定資産税の評価額が不当に高いと判断した場合、縦覧帳簿（けんらんちょうぼ）で他物件と比較し、異議を申し立てることができます。3年ごとの評価替え時に特に有効です。

対策3：家屋調査時に不備を報告

新築時に市町村の担当者が評価のための家屋調査を実施します。このときに

「柱が傾いている」「断熱材が基準以下」など、建物の問題があれば報告しておくと、評価額が下がることもあります。

対策4：リフォームと耐震改修の活用

耐震改修やバリアフリーリフォームを行った場合、軽減措置を受けられます。

耐震改修：改修工事完了年の翌年度から3年間、軽減率は建物価値の1/2に相当する額を減額
バリアフリー改修：改修工事完了年の翌年度から1年間、軽減措置あり

対策5：長期保有による売却タイミング

固定資産税の軽減措置は時間の経過とともに終了し、評価額も下がる傾向にあります。長期保有することで、実質的な税負担を減らせる場合もあります。

相続時の固定資産税

相続による所有権移転

マンションを相続した場合、相続登記から一定期間内に市町村に届け出る必要があります。相続登記後、次年度から新しい相続人名義で固定資産税がかかります。

相続税と固定資産税の違い

混同しやすい2つの税金です。

税金	固定資産税	相続税
課税主体	市区町村	国（税務署）
納期	毎年4月～	相続開始から10ヶ月以内
対象	不動産・土地	相続財産全体
税率	約1.4%	10%～55%（段階的）