賃貸vs購入どっちがお得？2026年版シミュレーションで徹底比較

「賃貸と購入、どちらが得か」は永遠のテーマです。ただし、2026年は金利上昇・物価高・不動産価格高止まりという特殊な環境にあります。単純な「どちらが得か」ではなく、あなたの状況に合わせた判断が必要です。

この記事では、2026年の最新コスト環境をもとに、具体的な数字で賃貸・購入を比較します。

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2026年のコスト環境（前提条件）

| 項目 | 2026年の水準 | |------|------------| | 変動金利（住宅ローン） | 0.5〜1.0% | | 固定金利10年（住宅ローン） | 1.5〜2.0% | | 東京23区・中古マンション（3LDK）| 5,000〜8,000万円 | | 東京23区・賃貸（3LDK）| 月20〜35万円 | | 固定資産税（マンション3LDK） | 年10〜20万円 | | 管理費・修繕積立金 | 月3〜5万円 |

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35年間コストシミュレーション

前提：東京23区郊外（城東・城北）の3LDK

購入ケース（5,000万円の物件）

• 頭金：500万円（10%）
• ローン：4,500万円（変動0.7%、35年）
• 月々返済額：約122,000円
• 管理費＋修繕積立金：40,000円
• 固定資産税：月換算 約10,000円

購入の月々総コスト：約172,000円

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賃貸ケース（同等物件）

• 月家賃：200,000円
• 礼金・更新料（2年ごと）：月換算 約10,000円

賃貸の月々総コスト：約210,000円

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35年間の総コスト比較

| 項目 | 購入 | 賃貸 | |------|------|------| | 35年間の住居費 | 約7,224万円 | 約8,820万円 | | 大規模修繕・リフォーム費用 | 約500万円 | 0円 | | 売却時の残存価値（想定） | 約2,000〜3,000万円 | 0円 | | 実質コスト | 約4,724〜5,724万円 | 約8,820万円 |

結論（この試算）: 35年住み続け、売却できると仮定すると購入が約3,000〜4,000万円お得になる可能性があります。

ただし、これは「35年間同じ場所に住み続ける」「売却価格が想定通りになる」という条件が前提です。

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購入が有利な人・賃貸が有利な人

購入が向いている人

✅ 同じエリアに10年以上住む予定がある 不動産取引には仲介手数料・登記費用などで物件価格の3〜5%のコストがかかります。短期間で売却すると損失が出やすいため、長期保有が前提です。

✅ 年収・資産が安定している 住宅ローンは35年という長期の固定コストです。収入が安定し、リストラ・転職のリスクが低い状況で購入すると安心できます。

✅ 子供の学区・生活圏を固定したい 賃貸は引っ越しの自由度が高い反面、「ここに根を張りたい」というニーズには購入が答えです。

✅ 資産形成の観点から持ち家を持ちたい 持ち家は「強制貯蓄」の側面があります。ローン完済後は住居費がほぼゼロになり、老後の資産にもなります。

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賃貸が向いている人

✅ 転勤・転職の可能性が高い 不動産は流動性が低く、急な売却では損失が出やすいです。仕事の変化が予想される場合は賃貸の柔軟性が有利です。

✅ 今の物件価格水準が高すぎると感じる 2026年の東京では3LDKで5,000〜8,000万円が一般的。「この価格では無理」という判断は合理的です。価格調整を待ちながら賃貸継続も選択肢です。

✅ 独身・DINKS（子供なし共働き夫婦） ライフスタイルの変化が大きい時期は、賃貸の自由度が快適さにつながることが多いです。

✅ 金利リスクを取りたくない 変動金利は今後上昇する可能性があります。「毎月の返済額が増えるリスクを負いたくない」なら賃貸継続も一手です。

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損益分岐点の考え方

「何年住めば購入の方が得か」を簡単に計算できます。

損益分岐点 = 購入の初期コスト ÷ (賃貸月額 - 購入月額)

例：

• 購入初期コスト（頭金＋諸費用）：700万円
• 賃貸月額：21万円
• 購入月額（ローン＋管理費＋固定資産税）：17万円
• 差額：4万円/月

損益分岐点 = 700万円 ÷ 4万円 = 175ヶ月（約14.5年）

この例では、14〜15年以上住む予定なら購入が有利になります。

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2026年特有の注意点

注意①：金利上昇リスクを試算に入れる

変動金利で借りた場合、今後10年で金利が1.5〜2.0%まで上昇した場合、月々返済額が1〜2万円増加します。試算では「金利が上がった場合」もシミュレーションしておくことが重要です。

注意②：価格高騰エリアで「割高掴み」しないか確認する

2026年の東京マンション価格は歴史的高値圏にあります。「5〜10年後に売るかもしれない」なら、今の価格で購入することで将来の含み損リスクも考慮が必要です。

注意③：新築 vs 中古の選択

新築は建築コスト高騰で価格が上昇。一方、中古（特に築10〜20年）は割安感があります。リフォーム費用を含めても新築より安い場合が多く、2026年は中古が有力な選択肢です。

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よくある「賃貸vs購入」の誤解

誤解①「賃貸は家賃を捨てている」 確かに家賃は資産になりませんが、住宅ローンの利息・管理費・修繕費・固定資産税も「捨てているコスト」です。単純比較はできません。

誤解②「持ち家は資産になる」 不動産は立地・築年数・市場環境によっては大幅に値下がりします。特に地方圏や駅遠物件は注意が必要です。

誤解③「どうせ払うなら買ったほうがいい」 月々のコストが賃貸より安くなる保証はありません。購入に伴う諸費用・管理コストを含めると、同条件では賃貸と大きく変わらない場合もあります。

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まとめ：2026年の判断基準

| あなたの状況 | おすすめ | |------------|--------| | 同じエリアに10年以上住む予定 | 購入を検討 | | 転勤・転職の可能性がある | 賃貸継続 | | 年収の7倍以下の物件がある | 購入検討の余地あり | | 希望エリアの物件が年収10倍超 | 賃貸継続＋頭金蓄積 | | 老後の住居費を固定したい | 早めの購入が有利 |

「賃貸か購入か」は数字だけで決まらず、ライフプランと価値観が大切です。まずはエリアの相場を把握して、「今の価格水準で買えるか」を現実的に検討してみましょう。

不動産相場ナビでエリアごとの実際の取引価格を確認し、シミュレーションの精度を上げてください。

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