中古マンションリノベーション費用の相場｜間取り別・設備別の目安
中古マンションのリノベーション費用を部位別・間取り別に解説。フルリノベから部分リノベまで相場と費用を抑えるコツ、リノベ向き物件の選び方を紹介。
中古マンションを購入してリノベーションする選択肢が注目されています。新築より総額を抑えながら、自分好みの住まいを実現できるのが魅力です。しかし「リノベーションっていくらかかるの？」という費用面の不安を持つ方は多いでしょう。この記事では部位別・間取り別にリノベーション費用の相場を詳しく解説します。
リノベーション費用の全体相場
まずは全体像を把握しましょう。リノベーションの規模によって費用は大きく異なります。
| リノベーションの種類 | 費用相場 | 工期目安 | 内容 |
|---|---|---|---|
| フルリノベーション | 600〜1,200万円 | 2〜4ヶ月 | スケルトン状態にして全面改装 |
| 部分リノベーション | 200〜500万円 | 2週間〜2ヶ月 | 水回り交換＋内装変更など |
| 設備交換のみ | 50〜200万円 | 数日〜2週間 | キッチンや浴室などの個別交換 |
広さ別のフルリノベーション費用目安：
| 広さ | 費用目安（㎡単価） | 総額目安 |
|---|---|---|
| 50㎡（2LDK） | 12〜18万円/㎡ | 600〜900万円 |
| 70㎡（3LDK） | 12〜18万円/㎡ | 840〜1,260万円 |
| 90㎡（4LDK） | 10〜16万円/㎡ | 900〜1,440万円 |
㎡単価は物件の広さが大きいほど若干下がる傾向があります。ただし高級素材や設備のグレードによって大きく変動します。
部位別リノベーション費用の詳細
各部位ごとの費用を把握しておくと、予算配分の計画が立てやすくなります。
キッチン
| グレード | 費用目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| スタンダード | 60〜100万円 | 国内メーカーの標準仕様 |
| ミドル | 100〜180万円 | 食洗機・IH・ソフトクローズ付き |
| ハイグレード | 180〜300万円 | オーダーキッチン・海外メーカー |
壁付けキッチンから対面キッチンへの変更は、配管移設や壁の撤去が伴うため追加で30〜80万円が必要です。
浴室（ユニットバス）
| グレード | 費用目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| スタンダード | 60〜90万円 | 標準サイズ・基本機能 |
| ミドル | 90〜140万円 | 浴室乾燥機・ミストサウナ付き |
| ハイグレード | 140〜200万円 | 大型浴槽・高級素材 |
在来工法の浴室からユニットバスへの交換は、解体・防水工事を含めて追加費用がかかる場合があります。
トイレ
| 内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 便器交換のみ | 15〜30万円 |
| 便器交換＋内装 | 25〜50万円 |
| タンクレス＋手洗い設置＋内装 | 40〜70万円 |
洗面台
| 内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 洗面台交換のみ | 10〜25万円 |
| 洗面台＋内装 | 20〜40万円 |
| 造作洗面台 | 30〜60万円 |
フローリング・内装
| 内容 | 費用目安（70㎡の場合） |
|---|---|
| フローリング張替え | 50〜100万円 |
| クロス（壁紙）張替え | 30〜60万円 |
| 塗装仕上げ | 40〜70万円 |
| 無垢フローリング | 80〜150万円 |
マンションでは管理規約で遮音等級（L-45以下など）が指定されている場合が多く、防音対応のフローリング材を使う必要があります。
間取り変更
| 内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 壁の撤去（1箇所） | 10〜25万円 |
| 壁の新設（1箇所） | 15〜30万円 |
| 3LDK→2LDK変更 | 50〜100万円 |
| 3LDK→1LDK変更 | 80〜150万円 |
マンションの場合、構造壁（躯体壁）は撤去できません。事前に管理組合に図面を確認し、どの壁が撤去可能かを確認しましょう。
リノベーション費用を抑える5つのコツ
1. 優先順位を明確にする
すべてをハイグレードにするのではなく、「キッチンにはこだわるが浴室はスタンダードで十分」のように優先度をつけることで、メリハリのある予算配分が可能です。
2. 設備のグレードを見直す
キッチンや浴室はメーカーの型落ちモデルやアウトレット品を活用すると、同等の機能で20〜30%程度費用を抑えられることがあります。
3. 複数社から相見積もりを取る
リノベーション会社によって得意分野や価格帯が異なります。最低3社から見積もりを取り、内訳を比較しましょう。総額だけでなく、各工事の単価を確認することが重要です。
4. 施主支給を活用する
照明器具・タオルバー・スイッチプレートなどの小物は自分で購入（施主支給）して取り付けを依頼すると、中間マージンを削減できます。ただし施主支給を嫌がる業者もいるため事前確認が必要です。
5. 補助金・減税制度を活用する
耐震改修やバリアフリー工事、省エネ改修などは国や自治体の補助金が使える場合があります。また住宅ローン減税はリノベーション費用も対象になるケースがあるため、必ず確認しましょう。
リノベーション向き物件の選び方
リノベーションの自由度は物件によって大きく異なります。購入前に以下のポイントを確認してください。
構造の確認
| 構造 | リノベ自由度 | 特徴 |
|---|---|---|
| ラーメン構造 | 高い | 柱と梁で支えるため間仕切り壁の撤去が自由 |
| 壁式構造 | 低い | 壁で支えるため撤去できない壁が多い |
築年数と管理状態
- 築20〜35年がリノベ向き：物件価格が下がりきっており、構造はまだ健全なケースが多い
- 管理組合の運営状態：修繕積立金の残高や長期修繕計画を確認
- 大規模修繕の実施履歴：直近で実施済みなら当面は安心
管理規約の確認ポイント
- フローリングの遮音等級の規定
- 工事届出の手続きと制限事項
- 専有部分の配管ルートの確認（床下のスラブと天井の間にスペースがあるか）
新築マンション vs 中古＋リノベの費用比較
同じ条件（東京23区・3LDK・70㎡）で比較してみましょう。
| 項目 | 新築マンション | 中古＋リノベ |
|---|---|---|
| 物件価格 | 7,000〜8,000万円 | 4,000〜5,500万円 |
| リノベーション費用 | — | 800〜1,200万円 |
| 諸費用 | 250〜350万円 | 350〜500万円 |
| 総額 | 7,250〜8,350万円 | 5,150〜7,200万円 |
| 間取りの自由度 | 低い（選択肢から選ぶ） | 高い（自由設計） |
| 入居までの期間 | 竣工後すぐ | 3〜6ヶ月 |
| 資産価値の下落 | 大きい（新築プレミアム） | 緩やか（すでに下落済み） |
中古＋リノベは総額で1,000〜2,000万円以上安くなるケースが多く、さらに間取りや設備を自由に選べるメリットがあります。一方で物件探しとリノベ会社選びの手間がかかる点、入居まで時間がかかる点はデメリットです。
まとめ
中古マンションのリノベーション費用は、フルリノベーションで600〜1,200万円、部分リノベーションで200〜500万円が相場です。費用を抑えるには優先順位の明確化と複数社の相見積もりが効果的です。
リノベーションの成功は物件選びから始まります。構造・管理状態・管理規約を購入前に確認し、理想の住まいを実現してください。
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