住宅ローンを組める年収の目安｜2026年借入額シミュレーションと審査基準

住宅ローンは「いくら借りられるか」と「いくら借りるべきか」を区別して考えることが大切です。銀行が「借りられる」と判断した金額が、必ずしも「安心して返せる金額」とは限りません。

2026年の金利環境をもとに、年収別の借入可能目安と月々返済額をシミュレーションします。

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住宅ローンの基本：年収倍率と返済比率

年収倍率の目安

一般的に安全な住宅ローン借入額は年収の5〜7倍以内とされています。

ポイント: 銀行の「借りられる上限」は年収の8〜10倍に設定されていることもありますが、7倍超は返済に余裕がなくなるリスクがあります。

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返済比率の目安

返済比率（年間返済額 ÷ 年収）は25%以下が安全圏です。

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年収・借入額別 月々返済額シミュレーション（2026年版）

変動金利0.7%（35年）の場合

固定金利1.8%（35年）の場合

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銀行の住宅ローン審査基準

審査で見られる主な項目

1. 返済比率（返済負担率） 年収に対する年間返済額の割合。銀行によって上限は異なりますが、多くの銀行で**35〜40%**が上限です。ただし、審査は「借りられるかどうか」の基準であり、安全な返済のためには25%以下が目安です。

2. 年収・勤務先・雇用形態

• 正社員：基本的に問題なし
• 派遣・パート・フリーランス：審査が厳しくなる傾向
• 自営業・個人事業主：確定申告3年分が必要なことが多い

3. 信用情報（クレジットヒストリー） 過去のクレジットカードや他のローンの返済履歴が確認されます。延滞・債務整理の記録があると審査に大きく影響します。

4. 勤続年数 多くの銀行で勤続1〜2年以上が目安。転職直後は審査が通りにくい場合があります。

5. 年齢と完済年齢 住宅ローンは「完済時年齢」が80歳以下を条件とする銀行が多いです。35年ローンなら45歳以下での借り入れが標準的です。

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2026年の注意点：変動金利 vs 固定金利の選択

変動金利のメリット・デメリット

メリット

• 金利が低い（0.5〜1.0%）
• 月々の返済額が少ない

デメリット

• 金利上昇で返済額が増える（5年ごとに見直し）
• 2026年は利上げ局面のため注意が必要

シミュレーション：金利が1%上昇した場合

固定金利を選ぶべき人

• 返済額を確定させて家計管理したい
• 金利上昇に対するリスク許容度が低い
• 借入額が大きい（4,000万円超）

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「借りすぎ」を防ぐための5つのルール

1. 返済比率は25%以下を目標に（銀行の上限35〜40%より厳しく設定）

2. 生活費を削らなくて済む金額で組む ローン返済後の手取りで、食費・光熱費・教育費・老後積立が賄えるか確認

3. 金利が1%上昇しても大丈夫な金額で計画する 変動金利を選ぶ場合、金利1%上昇でも返済比率が30%以内に収まるか確認

4. 頭金は最低10%以上準備する 諸費用（仲介手数料・登記費用等で物件価格の3〜5%）も別途必要です

5. 月々の返済額より総支払額で考える 35年間の金利支払いは元本の20〜40%に達することがあります。繰り上げ返済の計画も立てましょう

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年収別 東京での現実的な物件選択

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まとめ

• 安全な借入額は年収の5〜7倍、返済比率25%以下が目標
• 銀行の「借りられる上限」は安心して返せる金額ではない
• 2026年は変動金利上昇リスクを意識した借入計画が重要
• 頭金・諸費用も含めた総コストを計算してから購入を判断

住宅ローンを組む前に、現在のエリア相場を不動産相場ナビで確認し、「自分の予算で買える物件がどこにあるか」を把握しておきましょう。

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