城南3区の「温度差」が拡大中――品川・目黒は上昇継続、世田谷に鈍化の兆し【2025Q1実取引データ】
品川・目黒・世田谷の中古マンション坪単価を6四半期分の実取引データで比較。城南エリア内での価格格差が100万円超に拡大した背景を解説します。
「城南エリアはまだ上がるのか？」――マンションクラスタでよく聞かれる問いに、実取引データで答えます。
2025年第1四半期（1〜3月）の成約データを分析すると、同じ「城南」でも品川・目黒と世田谷で明確な温度差が生まれていることがわかりました。
城南3区の坪単価推移（6四半期）
国土交通省の不動産取引情報をもとに、中古マンションの成約ベースの坪単価中央値を集計しました。
| 時期 | 品川区 | 目黒区 | 世田谷区 |
|---|---|---|---|
| 2023Q4 | 396万円 | 404万円 | 326万円 |
| 2024Q1 | 396万円 | 396万円 | 317万円 |
| 2024Q2 | 410万円 | 396万円 | 330万円 |
| 2024Q3 | 387万円 | 409万円 | 330万円 |
| 2024Q4 | 412万円 | 424万円 | 335万円 |
| 2025Q1 | 424万円 | 432万円 | 330万円 |
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産相場ナビ加工）
3つの読み方
1. 品川・目黒は上昇ピッチが加速
品川区は2024Q3に一時387万円へ反落しましたが、2024Q4以降は急速に回復・上昇。2025Q1の424万円は6四半期で最高値です。
目黒区も同様に2025Q1の432万円が最高値。**前年同期（2024Q1: 396万円）比で+9%**と、城南3区の中で最も高い伸び率を記録しています。
2. 世田谷は横ばいから「微減」へ
世田谷区は2024Q2以降、330万円前後で推移しており、明確な上昇トレンドがありません。2024Q4の335万円を天井に、2025Q1は330万円へ▲1.5%となりました。
6四半期の変動幅（317〜335万円）を見ると、品川・目黒と比べて価格変動が小さく、買い手・売り手ともに「適正価格」の折り合いがついているエリアとも言えます。
3. エリア内の価格格差が拡大
2023Q4時点では品川396万・世田谷326万と差は70万円でしたが、2025Q1には品川424万・世田谷330万で差は94万円に拡大しました。
同じ「城南」でも駅力・再開発状況・都心アクセスの差が、価格に反映され始めているフェーズです。
「停滞」は世田谷だけか？
「城南が停滞してきた」という声をXでよく見かけますが、データを見ると正確には**「城南の中で温度差が生まれた」**というのが実態です。
品川・目黒の上昇が続いているのは、天王洲・大崎・目黒などの再開発・オフィス集積エリアへの需要が根強いためと考えられます。一方、世田谷は戸建て需要との競合もあり、マンションへの価格転嫁が限定的なのかもしれません。
まとめ
| エリア | トレンド | 2025Q1坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 品川区 | ↑ 上昇継続 | 424万円 | +7% |
| 目黒区 | ↑↑ 加速上昇 | 432万円 | +9% |
| 世田谷区 | → 横ばい〜微減 | 330万円 | +4%（直前Q比▲1.5%） |
「城南エリアを検討している」という方は、エリアを一括りにせず区単位でデータを確認することをおすすめします。不動産相場ナビでは各区・各路線の実取引データを無料で検索できます。
データ出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ APIを利用して不動産相場ナビが集計・加工
対象: 中古マンション等の成約事例（坪単価中央値）
首都圏 新築マンション価格の詳細データ（2025Q1）
| エリア | 平均価格（㎡単価） | 平均坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 128万円/㎡ | 424万円 | +8% |
| 横浜・川崎 | 101万円/㎡ | 335万円 | +5% |
| さいたま・千葉 | 82万円/㎡ | 270万円 | +7% |
| 神奈川県全域 | 98万円/㎡ | 325万円 | +6% |
| 首都圏平均 | 108万円/㎡ | 357万円 | +7% |
価格上昇の主要因：2025Q1分析
1. 建設コストの高止まり
鉄鋼・木材・人件費の高騰が続き、新築マンションのコスト上昇が販売価格に転嫁されています。建築費は2020年比で30〜40%上昇しており、当面の価格上昇圧力が続く見込みです。
2. 金利動向の影響
日銀の金融政策正常化により長期金利が上昇し、住宅ローン金利も一部引き上げられています。一方で固定金利・変動金利ともに2%以下の水準が維持されており、住宅購入の大きな障壁にはなっていない状況です。
3. 供給不足の継続
都市部の用地不足と建設工期の長期化により、新築マンションの供給戸数が需要を下回る状態が続いています。特に東京23区では好立地物件の希少性が価格押し上げ要因になっています。
中古マンション市場の動向
| エリア | 中古平均坪単価 | 前年比 | 新築との乖離率 |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 290〜380万円 | +6% | −10〜15% |
| 横浜市 | 200〜260万円 | +5% | −20〜25% |
| さいたま市 | 180〜230万円 | +4% | −15〜20% |
| 千葉市 | 150〜200万円 | +3% | −20〜25% |
中古市場は新築比10〜25%割安な水準が続いており、コストパフォーマンス重視の実需層に支持されています。
2025Q2以降の展望
- 強気シナリオ：インフレ継続・供給不足が続けば、首都圏坪単価は年内に+5〜8%上昇の可能性
- 弱気シナリオ：金利上昇が加速した場合、購買力低下で価格調整局面が到来する可能性
- ベースシナリオ：横ばい〜緩やかな上昇（+3〜5%）。エリア格差が拡大する
よくある質問（FAQ）
Q. 2025年の首都圏マンション価格はバブルですか？
バブル期（1989年）と比較すると、現在の価格は実需（実際に住む人の購入）を主体としており、投機的な融資の膨張が原因ではありません。ただし年収に対する価格倍率は過去最高水準に近づいており、購入には慎重な資金計画が求められます。
Q. 今すぐ買うべきですか？それとも待つべきですか？
価格のピークを正確に予測することは専門家でも困難です。「いつ買うか」より「何を・どこで・いくらで買うか」の方が重要です。自己資金・ローン返済能力・居住期間を総合的に判断した上で、余裕のある購入計画を立てることをおすすめします。
Q. 新築と中古、どちらを選ぶべきですか？
新築は設備・断熱性能が高く住宅ローン控除が最大限受けられますが、価格が高い傾向があります。中古は新築比10〜25%割安で立地の良い物件を選べるケースがあります。リノベーションを前提とした「中古リノベ」も選択肢の一つです。
関連記事
福岡市マンション相場2026｜区別坪単価と注目エリアを解説
福岡市のマンション相場を区別に比較。博多区・中央区・早良区など主要エリアの坪単価、2026年の価格動向と再開発情報をまとめました。福岡で物件を探す方の参考に。
相場データ札幌マンション相場2026｜円山・大通・琴似・白石エリアの価格を徹底比較
札幌のマンション相場をエリア別に解説。円山・大通・琴似・白石・豊平など主要エリアの価格動向と将来性を2026年最新データで比較。
相場データ東京23区エリア別不動産相場2026｜坪単価・マンション価格・人気エリアランキング
東京23区のマンション・土地の相場をエリア別に比較。港区・渋谷区・新宿区から江戸川区・足立区まで坪単価データと特徴を解説。
14日間 無料トライアル
このデータにアクセスしたい方へ
500万件超の実取引データ・CSV一括ダウンロード・価格トレンド分析が使い放題。
今なら14日間、クレカ登録のみで無料。途中解約OK。
※トライアル中に解約すれば一切課金されません