東京23区エリア別不動産相場2026｜坪単価・マンション価格・人気エリアランキング

東京23区の不動産相場は、エリアによって坪単価が2〜3倍以上の開きがあります。都心3区（千代田・中央・港）と周辺区では価格帯が大きく異なり、目的やライフスタイルによって選ぶべきエリアが変わります。

この記事では、2026年現在の東京23区エリア別相場を徹底比較し、価格上昇エリア・割安エリアの見分け方も解説します。

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東京23区の不動産市場概観

東京23区のマンション市場は2020年代に入っても上昇基調を維持しています。主な要因は以下のとおりです：

• 超低金利から利上げへの移行：住宅ローン金利の上昇により、一部で買い控えが起きる一方、実物資産への需要は継続
• 都心回帰の加速：テレワーク定着後も「アクセスの良い都心住まい」への需要は根強い
• 外国人投資家の流入：円安を背景に、港区・渋谷区などの高額物件に外国人投資家が参入
• 再開発プロジェクトの進行：渋谷・新宿・品川などで大型開発が続き、周辺エリアの地価を押し上げている

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東京23区 エリア別坪単価ランキング（2026年概算）

以下は中古マンションの成約事例をもとにした概算です（坪単価は立地・築年数によって幅があります）。

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人気エリアTop5の特徴解説

1位：港区

港区は東京23区の中で最も高い坪単価を誇るエリアです。六本木・麻布・白金といった高級住宅地のほか、タワーマンションが立ち並ぶ港南・芝浦エリアも人気です。外国大使館や高級レストランが集積し、富裕層・外国人駐在員の需要が常に高水準。坪単価700万円超の新築マンションも珍しくありません。

向いている人：富裕層、外資系企業勤務、ブランドエリアを重視する方

2位：千代田区

国会議事堂・皇居を擁する日本の中枢エリア。番町・麹町は昔から高級住宅地として知られ、住宅供給が少ないため希少性が高く、価格は高止まりしています。大手町・丸の内へのアクセスも抜群で、ビジネスパーソンの需要も根強い。

向いている人：都心のオフィスへ徒歩・自転車通勤したい方、ステータスエリア重視の方

3位：渋谷区

松濤・広尾・恵比寿といったブランド住宅地を抱える渋谷区。中目黒・代官山は若者から富裕層まで人気が高く、売り出し物件が出るとすぐに成約に至るケースも多い。渋谷駅周辺の大規模再開発が続き、エリア全体の価値向上が期待されています。

向いている人：おしゃれなライフスタイルを重視する方、若い世代のダブルインカム世帯

4位：中央区

晴海フラッグ（2024年竣工）以降、湾岸エリアへの注目が継続。築地市場跡地の再開発計画が進行中で、2030年代にかけて大きな変貌が予想されます。月島・勝どきは下町の雰囲気を残しつつ利便性が高く、コスパ重視の都心派に人気です。

向いている人：都心アクセス重視で中長期の資産性も考慮したい方

5位：世田谷区

23区最大の人口を抱える世田谷区。三軒茶屋・下北沢・二子玉川など個性豊かな街が集まり、ファミリー層に特に人気。エリアが広いため、田園都市線沿線と小田急線沿線で価格帯が大きく異なります。公園・緑地が多く、子育て環境を重視する購入者に選ばれています。

向いている人：ファミリー世帯、住環境・緑を重視する方

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価格上昇が続くエリア

1. 品川区（北品川・大崎周辺）

リニア中央新幹線の品川駅開業（2027年予定）に向けて、品川区の地価は先行して上昇しています。品川駅周辺の再開発も進行中で、2020年代末にかけて更なる価値向上が見込まれます。

2. 豊島区（池袋・巣鴨）

池袋駅周辺の再開発「Hareza池袋」が開業し、エリアイメージが大きく改善。かつての"サブカル街"から"洗練された都市"へと変貌し、特に若年層・クリエイター層の移住先として人気が高まっています。

3. 墨田区・江東区（押上・豊洲）

スカイツリー開業以降の東京東部再評価が継続。豊洲は再開発・商業施設充実で相場が上昇しており、湾岸タワーマンションの需要は底堅い状況です。

4. 足立区（北千住）

北千住駅はJR常磐線・東武伊勢崎線・東京メトロ日比谷線・千代田線・つくばエクスプレスが乗り入れる交通ハブ。大学のキャンパス移転などにより街の雰囲気が変わり、30代以下の購入者に注目されています。価格水準はまだ都心より低く、上昇余地があるエリアとして評価されています。

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割安で狙い目のエリア

板橋区・練馬区

都内でありながら坪単価250〜400万円台を実現できるエリア。東武東上線・西武池袋線が通り、池袋まで15〜20分程度。子育て世帯が多く、治安も良好です。副都心や渋谷へのアクセスも地下鉄直通で便利です。

葛飾区・江戸川区

東京東部の23区南端エリア。JR総武線・京成線が通り、都心へのアクセスは時間がかかりますが、その分価格が低い。大きなファミリーマンションを比較的安価に購入できるエリアとして、コスパ重視の購入者に選ばれています。

荒川区・北区（赤羽以外）

都心からのアクセスが少し落ちる部分がありますが、生活コストの低さと下町的なコミュニティ感が魅力。近年は若いクリエイターや移住者に発見されつつあるエリアです。

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23区で不動産購入する際のポイント

エリア選定のチェックリスト

1. 通勤アクセス：乗り換えなし・所要時間30分以内が理想
2. 再開発計画：駅周辺の開発情報を確認（国土交通省・各区の都市計画情報）
3. ハザードマップ：荒川・多摩川の氾濫リスク、液状化リスクを確認
4. 管理組合の健全性：中古マンションは管理費・修繕積立金の状況を必ず確認
5. 学区：ファミリー向けは小学校の評判・学区も考慮

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まとめ

東京23区の不動産相場は、都心3区（港・千代田・中央）から外縁部（足立・江戸川）まで3〜4倍の価格差があります。予算と通勤先、ライフスタイルに合わせてエリアを絞り込み、実際の成約事例データで検討を深めることが重要です。

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