固定資産税の軽減措置・減額制度2026｜住宅用地・新築・リフォームで節税する方法

固定資産税は、土地・建物を所有している限り毎年課税される税金です。しかし、一定の要件を満たす場合は税額を大幅に減らせる「軽減措置」が設けられています。知っているだけで数万〜数十万円の節税につながることもあるため、ぜひ確認しておきましょう。

この記事では、2026年現在の固定資産税の軽減措置・減額制度を一覧で解説します。

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固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・家屋・償却資産を所有する人に課される地方税です。

税額の計算式

固定資産税 = 課税標準額 × 税率（標準税率1.4%）

課税標準額は、3年に一度評価替えが行われる「固定資産税評価額」がベースになります。評価額は時価の70%程度が目安とされていますが、土地の種類・立地によって異なります。

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固定資産税の軽減措置一覧

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住宅用地特例（最重要・全員対象）

住宅用地特例は、住宅が建っている土地（住宅用地）に自動的に適用される軽減措置です。固定資産税を最大で通常の1/6まで下げられるため、最も影響が大きい制度です。

小規模住宅用地（200㎡以下の部分）

軽減内容：課税標準額を1/6に軽減

1戸あたり200㎡以下の住宅用地が対象。一般的な戸建て住宅の場合、敷地全体がこの区分に該当することが多いです。

計算例

• 土地の固定資産税評価額：3,000万円
• 課税標準額（特例なし）：3,000万円
• 課税標準額（特例あり）：3,000万円 × 1/6 = 500万円
• 税額（標準税率1.4%）：500万円 × 1.4% = 7万円（特例なしの場合は42万円）

一般住宅用地（200㎡を超える部分）

軽減内容：課税標準額を1/3に軽減

200㎡を超える部分については1/3の軽減。大きな敷地の戸建てでは、小規模（1/6）と一般（1/3）が組み合わさって計算されます。

注意：更地にすると特例がなくなる

住宅を解体して更地にすると、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が一気に上昇します（最大6倍）。空き家を放置するより解体した方がいい場合もありますが、税金面でのデメリットも考慮が必要です。

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新築住宅の固定資産税減額制度

新築住宅（家屋部分）に対して、一定期間の間、固定資産税が1/2に減額されます。

一般的な新築住宅（木造・RC造等）

認定長期優良住宅

国土交通省の「長期優良住宅認定」を受けた住宅は、減額期間が延長されます。

長期優良住宅は住宅ローン控除の優遇や、不動産取得税の軽減なども受けられるため、購入・建築時には積極的に検討する価値があります。

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バリアフリー改修の固定資産税減額

対象となる人（いずれか一つ以上に該当）

• 65歳以上の方
• 要介護・要支援の認定を受けている方
• 障害のある方

対象となるリフォーム（バリアフリー改修）

• 通路等の拡幅
• 階段の勾配の緩和
• 浴室・トイレ・玄関・廊下の手すりの設置
• 床の段差の解消
• 引き戸等への扉の取り替え
• 滑りにくい床材への取り替え

減額内容

改修工事が完了した翌年度分の固定資産税（家屋部分）を1/3減額

条件

• 工事費が50万円超
• 改修後の住宅の床面積が50㎡以上280㎡以下
• 1982年1月1日以前に建てられた住宅（または新耐震基準適合の住宅）

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省エネ改修の固定資産税減額

断熱改修など省エネ性能を向上させるリフォームを行った場合にも、固定資産税の減額措置があります。

対象となる省エネ改修工事

• 窓の断熱改修（必須）
• 床の断熱改修
• 天井の断熱改修
• 壁の断熱改修

減額内容

改修工事完了の翌年度の固定資産税（家屋部分）を1/3減額

条件

• 窓の断熱改修を含むこと（必須）
• 工事費が60万円超（または断熱改修費用が50万円超+他の省エネ改修）
• 2014年4月1日以前に建てられた住宅
• 改修後に省エネ基準に適合すること

なお、省エネ改修とバリアフリー改修を同時に行った場合は、重複して適用することができません（どちらか一方の選択）。

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耐震改修の固定資産税減額

旧耐震基準（1981年以前）で建てられた住宅を耐震改修した場合の軽減制度です。

減額内容

工事完了翌年度の固定資産税（家屋部分）を1/2減額

条件

• 1981年12月31日以前に建てられた住宅
• 現行の耐震基準に適合させる改修工事
• 工事費が50万円超

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軽減措置の申請方法

固定資産税の軽減措置は、一部を除いて自動的には適用されません。申請が必要なものは期限内に手続きを行う必要があります。

住宅用地特例

原則として自動適用（市区町村が調査・認定）。ただし、用途変更や解体時には届出が必要。

新築住宅の減額

自動適用（新築後に市区町村が確認）。ただし、認定長期優良住宅は認定証の写しを市区町村に提出する必要がある場合があります。

バリアフリー・省エネ・耐震改修の減額

改修工事完了後、3か月以内に市区町村の税務担当窓口へ申請する必要があります。

申請に必要な書類（一般的な例）

1. 固定資産税減額申告書（市区町村の窓口で取得）
2. 工事明細書・工事代金の領収書
3. 改修前後の写真
4. バリアフリー改修の場合：対象者の年齢・要介護認定等を証明する書類
5. 省エネ改修の場合：工事施工業者が発行する「増改築等工事証明書」

※申請様式・必要書類は市区町村によって異なります。事前に窓口へ確認することをおすすめします。

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固定資産税の節税まとめチェックリスト

• 住宅用地特例が正しく適用されているか確認する（毎年4〜6月に届く「納税通知書」で確認可）
• 新築住宅を購入した場合、減額期間を把握しておく（終了後は税額が上がる）
• バリアフリー・省エネ改修を行ったら、3か月以内に申請する
• 長期優良住宅認定を取得して新築する場合、減額期間が延長される
• 空き家を解体する場合、税額の変化を事前に試算する

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まとめ

固定資産税の軽減措置は、住宅を所有するすべての方に関係する重要な制度です。特に住宅用地特例は自動適用ですが、誤りがないか毎年の納税通知書で確認する習慣をつけましょう。バリアフリー・省エネ・耐震改修は申請が必要なため、工事後3か月以内の手続きを忘れずに。

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