築10年マンション vs 新築マンション、10年後の価格はどちらが高い？

「新築と築10年、どちらを買うべきか？」——不動産購入で最もよく悩まれるテーマの一つです。AIの3シナリオ予測を使って客観的に比較します。

シミュレーション条件

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10年後の価格予測（AI 3シナリオ）

新築マンション（5,000万円）

築10年マンション（3,800万円）

標準シナリオの変動率（-8%）は同じですが、絶対額の損失は新築の方が大きくなります。

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真の比較は「利回り」で見る

価格だけでなく、投資効率（利回り）で比較すると結論が変わります。

賃貸想定での比較（都心・月額家賃）

同程度の家賃でも、購入価格が低い築10年の方が利回りは高くなります。

10年間の総収益比較

絶対額ではほぼ同じ純利益ですが、投資効率（ROI）で見ると：

• 新築：ROI 30.4%（5,000万円の投資で+1,520万円）
• 築10年：ROI 39.5%（3,800万円の投資で+1,500万円）

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築10年の隠れたメリット

1. 価格下落が緩やか

新築は購入と同時に一次流通から二次流通へ移行し、10〜15%程度の価格調整が起きる傾向があります（新築プレミアムの剥落）。築10年はこの調整をすでに通過済みです。

2. 設備・実態が確認できる

実際に入居者が住んでいる（あるいは住んでいた）実績があるため、管理組合の運営状況・修繕積立金の積み立て状況・住民の質を事前確認できます。

3. 即入居・即賃貸が可能

中古物件は契約から数週間〜2ヶ月で引き渡しが完了します。新築は竣工まで1〜2年待つケースも多く、その間の機会損失が生じます。

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新築が有利なケース

それでも新築が適しているケースがあります：

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選ぶ際の判断フロー

目的: 自己居住 or 投資？
  ↓
自己居住 → 住宅ローン控除・居住性重視 → 新築も有力
  ↓
投資 → 利回り・ROI重視 → 築10年の方が効率的なことが多い
  ↓
エリアと築年数のスコアをAIで確認

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まとめ

**「何のために買うか」で答えが変わります。**投資効率を最優先するなら築10年が有利なケースが多く、居住快適性・控除活用を重視するなら新築という選択も合理的です。

自分が検討している物件の将来価格予測は不動産相場ナビで3シナリオで確認できます。

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